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旭天发展投资分享会第三期回顾:地产项目投资策略
2021-12-24

2020年6月10日晚间,旭天发展举办投资分享会·第三期。分享会上,旭天发展副总裁吴彦利先生,为大家介绍投资策略和几个简易项目评估标准。


1、地产项目收益风险分析

将旭天发展已投项目分为四类,按风险和收益进行对比排序。横轴为风险,指项目投资本金损失可能性,纵轴为预期年收益率(IRR)。

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表中基础收益率参照中国大陆地区银行理财产品,该类投资年收益率约为4%,风险低,回报稳定。

 

带租约的收购项目:风险最小,收购后有稳定租金回报,本金损失风险相对小。

 

收购改造项目:收购已建成房产。如房屋现状较差,需不同程度改造翻新。除改造装修风险,还有市场风险,比如预期租金与出租率的实现有不确定性。

 

开发项目:为旭天发展完成较多的项目。从拿地、设计到开发建设,到后续招商、销售最终退出。流程较长,不确定风险相对较大。

 

租赁类项目:虽然投资总额相对前几类项目小,但通过我们已投项目的实际经验,该类项目预期收益率虽然高,但因不持有资产,风险也同样高。


2、地产项目的各类风险

1.市场风险:各类地产项目均会涉及。租赁类项目的预期市场租金、出租率、招商期等和销售类项目的预期销售价格、销售周期等能否实现,都存在不确定性。

2.法律风险:指是否合规。如房屋用途是否有一致,是否包含违建,以及政府报批手续周期的不确定性。

3.开发改造风险:主要针对开发和改造类项目。包括成本超支及工期拖延风险。开发和改造周期越长,项目越复杂,风险越大。

4.资金风险:指开发项目中,建设资金融资的不确定性。

5.政策风险:政策法规变化会对项目收益产生不利影响,如北京2017年新发布的商住房政策、各地的产业转移、升级等。

无论哪种地产项目,收益和风险需匹配。承担的风险越大,也就要求更高的收益。


3、地产项目评估标准

旭天发展在地产项目评估过程中主要使用以下几个财务指标:内部收益率(IRR)、租金回报率、资本化率、投资回收期等。

本次分享会总结几个简易评估标准,适合非专业人士初步评估项目投资价值。

1)开发项目的简易评估标准

要求毛利率大于30%。

例如某开发项目,市场售价1万块钱/㎡,需留出30%毛利。成本角度,土地+建设费用不超过7,000元。根据预估建设成本,项目可承受土地费用可进行倒推。

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项目售价可通过简单和周边同类项目售价类比,或根据租金收益和资本化率得到资产价格。

2)收购项目的简易评估标准

首先看毛租金回报率,项目年租金收入要求大于房产价格的7%,净租金回报率在6%左右,高于银行贷款利率。

带租约的收购项目,租金回报率在4.5%左右,风险较低,是机构投资的主要标的。养老、保险等机构资金成本低,可接受4.5%的收益率。

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分享两个简易计算方法:

 

一是通过租金计算:项目的每平米日租金*5,000,可算出其每平米售价。

 

例如某项目租金是1元/㎡/天,售价应为5,000元/平米。对于5,000元的项目投资,如毛租金回报率7%,年租金则为350元左右,每天约1元。通过了解项目的合理日租金,进行简单乘法运算就可对其价值初判。

 

对于有办公、商业、公寓等租金差异较大的综合体业态,每平米日租金比较难以计算。

 

这时可用第二种简易算法:年租金计算法。使用标的项目年租金*14,初步估算总售价。

 

例如某项目年租金为1千万元,售价标准为年租金14倍,即1.4亿是相对较合理的市场价值。

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每平米日租金的5,000倍或年租金的14倍,计算的均为项目合理市场价值,是其达到稳定出租状态、风险较低时的价格。如风险较高,会在该价值上再进行折扣。


3)租赁类项目的简易评估标准

 

获取租金小于市场租金的50%。

 

例如某项目市场每平米日租金10元,租金成本则需低于5元

 

出租率和项目招商爬升期,使得10元市场租金中有效租金可能为8元。

 

管理费用,包括能源供暖费、网络费、人员成本等折合1元。改造费用,如装修投入2,000元/㎡,5年摊销,基本为1元。粗略计算,留有1元利润空间。

 

如租金成本超过5块,基本无利润空间,市场波动时甚至会亏损。

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如原装修可使用,改造投入小,可节省改造费用,将获取租金成本标准适当提高10%。

但租金和管理费用相对固定,改造费用也已支出,最大风险为市场风险。出租率90%时项目盈利,出租率80%时持平,再降低则可能出现亏损。


4、项目评估小结

以上介绍了旭天发展在项目选择过程中,实际应用的初判标准,可高效筛除价格与投资价值差距较大的项目。但在通过初判后,还需更详尽的财务测算和项目风险评估,综合判断是否进行投资。



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