2020年6月10日晚间，旭天发展举办投资分享会·第三期。分享会上，旭天发展副总裁吴彦利先生，为大家介绍投资策略和几个简易项目评估标准。

1、地产项目收益风险分析

将旭天发展已投项目分为四类，按风险和收益进行对比排序。横轴为风险，指项目投资本金损失可能性，纵轴为预期年收益率（IRR）。

表中基础收益率参照中国大陆地区银行理财产品，该类投资年收益率约为4%，风险低，回报稳定。

带租约的收购项目：风险最小，收购后有稳定租金回报，本金损失风险相对小。

收购改造项目：收购已建成房产。如房屋现状较差，需不同程度改造翻新。除改造装修风险，还有市场风险，比如预期租金与出租率的实现有不确定性。

开发项目：为旭天发展完成较多的项目。从拿地、设计到开发建设，到后续招商、销售最终退出。流程较长，不确定风险相对较大。

租赁类项目：虽然投资总额相对前几类项目小，但通过我们已投项目的实际经验，该类项目预期收益率虽然高，但因不持有资产，风险也同样高。

2、地产项目的各类风险

1.市场风险：各类地产项目均会涉及。租赁类项目的预期市场租金、出租率、招商期等和销售类项目的预期销售价格、销售周期等能否实现，都存在不确定性。

2.法律风险：指是否合规。如房屋用途是否有一致，是否包含违建，以及政府报批手续周期的不确定性。

3.开发改造风险：主要针对开发和改造类项目。包括成本超支及工期拖延风险。开发和改造周期越长，项目越复杂，风险越大。

4.资金风险：指开发项目中，建设资金融资的不确定性。

5.政策风险：政策法规变化会对项目收益产生不利影响，如北京2017年新发布的商住房政策、各地的产业转移、升级等。

无论哪种地产项目，收益和风险需匹配。承担的风险越大，也就要求更高的收益。

3、地产项目评估标准

旭天发展在地产项目评估过程中主要使用以下几个财务指标：内部收益率（IRR）、租金回报率、资本化率、投资回收期等。

本次分享会总结几个简易评估标准，适合非专业人士初步评估项目投资价值。

1）开发项目的简易评估标准

要求毛利率大于30%。

例如某开发项目，市场售价1万块钱/㎡，需留出30%毛利。成本角度，土地+建设费用不超过7,000元。根据预估建设成本，项目可承受土地费用可进行倒推。

项目售价可通过简单和周边同类项目售价类比，或根据租金收益和资本化率得到资产价格。

2）收购项目的简易评估标准

首先看毛租金回报率，项目年租金收入要求大于房产价格的7%，净租金回报率在6%左右，高于银行贷款利率。

带租约的收购项目，租金回报率在4.5%左右，风险较低，是机构投资的主要标的。养老、保险等机构资金成本低，可接受4.5%的收益率。

分享两个简易计算方法：

一是通过租金计算：项目的每平米日租金*5,000，可算出其每平米售价。

例如某项目租金是1元/㎡/天，售价应为5,000元/平米。对于5,000元的项目投资，如毛租金回报率7%，年租金则为350元左右，每天约1元。通过了解项目的合理日租金，进行简单乘法运算就可对其价值初判。

对于有办公、商业、公寓等租金差异较大的综合体业态，每平米日租金比较难以计算。

这时可用第二种简易算法：年租金计算法。使用标的项目年租金*14，初步估算总售价。

例如某项目年租金为1千万元，售价标准为年租金14倍，即1.4亿是相对较合理的市场价值。

每平米日租金的5,000倍或年租金的14倍，计算的均为项目合理市场价值，是其达到稳定出租状态、风险较低时的价格。如风险较高，会在该价值上再进行折扣。

3）租赁类项目的简易评估标准

获取租金小于市场租金的50%。

例如某项目市场每平米日租金10元，租金成本则需低于5元

出租率和项目招商爬升期，使得10元市场租金中有效租金可能为8元。

管理费用，包括能源供暖费、网络费、人员成本等折合1元。改造费用，如装修投入2,000元/㎡，5年摊销，基本为1元。粗略计算，留有1元利润空间。

如租金成本超过5块，基本无利润空间，市场波动时甚至会亏损。

如原装修可使用，改造投入小，可节省改造费用，将获取租金成本标准适当提高10%。

但租金和管理费用相对固定，改造费用也已支出，最大风险为市场风险。出租率90%时项目盈利，出租率80%时持平，再降低则可能出现亏损。

4、项目评估小结

以上介绍了旭天发展在项目选择过程中，实际应用的初判标准，可高效筛除价格与投资价值差距较大的项目。但在通过初判后，还需更详尽的财务测算和项目风险评估，综合判断是否进行投资。